Como regla general, el propietario responde de las plagas preexistentes o derivadas del estado del inmueble, y el inquilino de las que provoca su propio uso. Una plaga que entra por una bajante comunitaria o que ya existía al firmar es del arrendador; una infestación causada por acumulación de residuos o por traer mobiliario infestado es del arrendatario. Lo que decide el caso es el informe técnico que identifica el origen.
Es una de las discusiones más frecuentes entre arrendador e inquilino, y casi siempre se plantea mal: como una cuestión de quién tiene razón, cuando en realidad es una cuestión de de dónde viene el foco y desde cuándo.
El criterio general
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y que el arrendatario responde de los deterioros causados por su uso.
Aplicado a plagas, eso se traduce en dos supuestos bastante claros:
Corresponde al propietario cuando la plaga es anterior al contrato, cuando deriva del estado del inmueble —humedades, grietas, instalaciones deterioradas, huecos sin sellar— o cuando entra desde elementos comunes del edificio.
Corresponde al inquilino cuando la infestación deriva de su uso: acumulación de residuos, falta de limpieza prolongada, o mobiliario de segunda mano infestado que él ha introducido.
La discusión rara vez es sobre la norma. Es sobre quién demuestra el origen.
Los casos que más se repiten
Cucarachas al poco de entrar. Si aparecen en las primeras semanas, casi siempre es infestación preexistente, sobre todo con cucaracha oriental que sube por bajante. Corresponde al propietario, y si el foco es comunitario, a la comunidad.
Chinches tras una mudanza. Aquí el origen suele ser el mobiliario o las maletas del inquilino, así que le corresponde a él. Pero si hay más viviendas afectadas en la misma escalera, el planteamiento cambia.
Roedores desde el garaje o el patio. Elemento común. No es del inquilino ni del propietario a título individual: es de la comunidad, y el propietario es quien debe trasladarlo.
Termitas. Siempre del propietario. Afecta a la estructura del inmueble, que es responsabilidad del arrendador, y a menudo a elementos comunes.
Hormigas desde el jardín comunitario. Elemento común otra vez.
Cómo evitar el conflicto
Comunica por escrito y pronto. Un WhatsApp con fecha vale más que tres llamadas. Y si la cosa se pone seria, un burofax.
Haz fotos el día que aparece. Con fecha visible si es posible.
Pide informe técnico, no solo tratamiento. Es el documento que identifica la especie y localiza el foco, y por tanto lo que determina de quién es el problema. Sin él, todo es palabra contra palabra.
Guarda el inventario de entrada. Si hiciste fotos al firmar, resuelve la discusión de preexistencia casi sola.
Lo que suele funcionar en la práctica
En infestaciones que llevan poco tiempo y con foco claramente comunitario, lo razonable —y lo que evita meses de tensión— es que el propietario asuma el tratamiento y traslade el asunto a la comunidad, que es donde de verdad hay que resolverlo.
En Gesplaga, cuando el caso viene de un alquiler, lo primero que hacemos es que el técnico deje por escrito el origen del foco. No tomamos partido, pero el informe suele bastar para que la discusión se cierre sola.
Contenido revisado por técnicos de empresas inscritas en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas. Esta guía es informativa: el diagnóstico definitivo requiere revisión presencial.
Preguntas frecuentes
Acabo de entrar en un piso y ha aparecido una plaga, ¿quién paga?
Si aparece en las primeras semanas, lo más probable es que sea preexistente y corresponda al propietario. Cuanto antes lo comuniques por escrito, más fácil será sostenerlo: el silencio inicial juega en tu contra.
¿Puedo descontarlo de la renta si el propietario no actúa?
No es recomendable hacerlo por tu cuenta sin requerimiento previo por escrito y sin asesoramiento. Descontar unilateralmente puede darle al arrendador causa para reclamarte. Lo primero es requerir de forma fehaciente y documentar.
¿Y si la plaga viene de otro piso o de zonas comunes?
Entonces no es ni del inquilino ni del propietario a título individual: corresponde a la comunidad de propietarios, porque el foco está en un elemento común. El propietario es quien debe trasladarlo a la comunidad.
¿Sirve el inventario de entrada?
Mucho. Un inventario con fotos al inicio del contrato es la prueba más simple de en qué estado se entregó la vivienda, y resuelve la mayoría de discusiones sobre preexistencia.
¿Qué pasa en un local alquilado?
El criterio es parecido, pero se suma la obligación del titular de la actividad de mantener el plan de control de plagas exigido por el autocontrol sanitario. Esa obligación es del arrendatario que ejerce la actividad, con independencia de quién pague un tratamiento concreto.